Haus verkaufen mit Bahnlärm oder Hochwasserlage am Mittelrhein

Warum das am Mittelrhein ein Thema ist

Das Obere Mittelrheintal ist eng. Fluss, Straße, Bahn und Häuser teilen sich wenige hundert Meter. Auf beiden Rheinseiten verläuft eine zweigleisige Bahnstrecke, über die ein großer Teil des europäischen Güterverkehrs zwischen den Nordseehäfen und Italien rollt, viele Züge davon nachts. Gleichzeitig steigt der Rhein bei Hochwasser in den Uferstraßen der Altstädte bis in die Erdgeschosse.

Wie stark ein Haus betroffen ist, hängt von wenigen Metern ab. Ein Haus in der zweiten Reihe oder am Hang kann deutlich ruhiger und trockener sein als das Nachbarhaus an der Uferstraße. Genau deshalb sind pauschale Abschläge selten richtig.

Hochwasser. Die Zahlen für St. Goarshausen und Umgebung

Maßgeblich für den Abschnitt zwischen Bingen und Koblenz ist der Pegel Kaub bei Rheinkilometer 546,3. Das Hochwasservorsorgekonzept der Verbandsgemeinde Loreley nennt folgende statistische Werte:

Zum Vergleich einige historische Höchststände am Pegel Kaub: 819 Zentimeter im März 1988, 780 Zentimeter im Januar 1995, 766 Zentimeter im Dezember 1993. In St. Goarshausen sind laut dem Vorsorgekonzept bei einem zehnjährlichen Hochwasser rund 220 Einwohner betroffen, bei einem Extremhochwasser rund 650.

So prüfen Sie Ihr Haus. Die amtlichen Hochwassergefahrenkarten für Rheinland-Pfalz finden Sie kostenlos unter hochwassermanagement.rlp.de. Dort sehen Sie für Ihr Grundstück, ob und wie tief es bei HQ10, HQ100 und HQextrem überflutet wird. Bei der Verbandsgemeindeverwaltung Loreley liegt zudem eine Liste mit den Höhen über Normalnull für die einzelnen Szenarien.

Wie stark Hochwasser den Wert mindert

Für unbebaute Baugrundstücke am Rhein gibt es belastbare Zahlen. Eine Untersuchung im Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz 2017 hat Kaufpreise innerhalb und außerhalb festgesetzter Überschwemmungsgebiete verglichen. Ergebnis für den Rhein: Grundstücke im Überschwemmungsgebiet wurden im Schnitt um 15 Euro pro Quadratmeter günstiger verkauft, das sind rund 11 Prozent.

Bei bebauten Häusern hängt der Abschlag stärker vom Einzelfall ab. Diese Punkte bestimmen ihn:

• Wie oft und wie hoch das Wasser in der Vergangenheit im Haus stand
• Ob Keller und Erdgeschoss hochwasserangepasst gebaut oder saniert sind, etwa mit Fliesen statt Parkett und hochgelegter Elektrik
• Ob die Heizung im Keller steht und ein Öltank gegen Auftrieb gesichert ist
• Ob eine Versicherung gegen Elementarschäden besteht und zu welchem Preis
• Ob Wohnräume in den oberen Etagen liegen und das Haus auch bei Hochwasser bewohnbar bleibt

Ein Haus, das bei HQ10 nur im Keller nass wird und sauber dokumentiert saniert ist, verkauft sich ganz anders als eines mit wiederkehrenden Schäden im Wohnbereich.

Bahnlärm. Was sich verändert hat

• Leisere Güterwagen. Seit dem Fahrplanwechsel am 13. Dezember 2020 dürfen laute Güterwagen mit alten Graugussbremsen nach dem Schienenlärmschutzgesetz grundsätzlich nicht mehr auf dem deutschen Netz fahren. Laut Eisenbahn-Bundesamt waren 2024 rund 99,9 Prozent der kontrollierten Güterwagen mit leiseren Bremsen ausgerüstet. Anwohner berichten trotzdem weiterhin von lauten Zügen, etwa durch Flachstellen an Rädern.
• Messstationen. Das Eisenbahn-Bundesamt betreibt unter anderem in Lahnstein eine Lärmmessstation, deren Werte online abrufbar sind.
• Förderung für Schallschutzfenster. Liegt ein Wohngebäude an einer Bahnstrecke des Bundes und werden bestimmte Lärmwerte überschritten, kann es über das Lärmsanierungsprogramm des Bundes einen Zuschuss von bis zu 75 Prozent für Schallschutzfenster und Lüfter geben. In reinen und allgemeinen Wohngebieten liegen die Auslösewerte bei 67 dB(A) am Tag und 57 dB(A) in der Nacht. Gefördert wird nur, wenn vor dem Einbau eine Zusage vorliegt. Die Anfrage läuft über die Deutsche Bahn.

Wie stark Bahnlärm den Wert mindert

Einen festen Prozentsatz gibt es nicht. Gutachter berücksichtigen Lärm über einen Lageabschlag, der stark vom Einzelfall abhängt:

• Abstand zum Gleis und ob Häuser, Mauern oder Lärmschutzwände dazwischen liegen
• Welche Räume zur Bahn zeigen. Schlafzimmer zur ruhigen Seite sind ein großes Plus
• Ob Schallschutzfenster eingebaut sind
• Ob das Haus an einem Bahnhof liegt. Für Pendler nach Koblenz, Mainz oder Wiesbaden ist der Bahnanschluss ein echtes Verkaufsargument

Käufer, die aus der Region kommen, kennen die Situation und bewerten sie realistisch. Käufer von außerhalb unterschätzen sie dagegen oft bei einer Besichtigung am Sonntagmittag und sind nach dem Einzug enttäuscht. Das führt zu Ärger, den Sie als Verkäufer nicht wollen.

Was Sie offenlegen müssen

Beim Verkauf gebrauchter Häuser wird die Haftung für Mängel im Kaufvertrag in der Regel ausgeschlossen. Dieser Ausschluss gilt aber nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt. Dann kann der Käufer Schadensersatz verlangen oder sogar vom Vertrag zurücktreten.

• Offenlegen sollten Sie: frühere Hochwasserschäden im Haus, Feuchtigkeit, laufende oder abgeschlossene Sanierungen nach Wasserschäden und Probleme mit der Versicherung.
• Gut dokumentieren: Rechnungen über Trocknung und Sanierung, Gutachten, eingebaute Schutzmaßnahmen und Schallschutzfenster.
• Lage offen benennen: Bahnstrecke und Hochwasserzone gehören ins Exposé. Wer offen damit umgeht, gewinnt Vertrauen und vermeidet spätere Streitigkeiten.

So verkaufen Sie trotzdem gut

1. Realistischer Preis von Anfang an. Ein Haus mit Lärm oder Hochwasserlage zu teuer anzubieten, ist der häufigste Fehler. Es bleibt lange online und wird am Ende billiger verkauft, als wenn es gleich richtig bepreist worden wäre.
2. Die richtigen Käufer ansprechen. Liebhaber alter Rheinhäuser, Käufer von Ferienwohnungen, Pendler mit Bahnanschluss und Käufer aus der Region, die die Lage kennen.
3. Stärken zeigen. Rheinblick, Welterbe, Altstadt und kurze Wege stehen im Exposé vorne, ehrlich ergänzt um die Lage.
4. Besichtigungen ehrlich planen. Lassen Sie Interessenten auch zu Zeiten mit Zugverkehr kommen. Wer dann kauft, kauft bewusst.
5. Unterlagen vorbereiten. Hochwassergefahrenkarte, Pegelerfahrungen, Versicherungsnachweis und Sanierungsrechnungen liegen bei der ersten Besichtigung bereit.

Quellen

• Verbandsgemeinde Loreley, Hochwasservorsorgekonzept Starkregen und Rheinhochwasser, Teil St. Goarshausen
• Oberer Gutachterausschuss Rheinland-Pfalz, Landesgrundstücksmarktbericht 2017, Kapitel 8, Einfluss der Lage unbebauter Wohnbaugrundstücke in Überschwemmungsgebieten
• Schienenlärmschutzgesetz, Verbot lauter Güterwagen seit 13. Dezember 2020, Eisenbahn-Bundesamt
• Förderrichtlinie Lärmsanierung an bestehenden Schienenwegen der Eisenbahnen des Bundes, Deutsche Bahn Lärmsanierung