Haus geerbt. Was jetzt? Der Leitfaden für Erben in Rheinland-Pfalz

Die ersten Wochen. Was sofort zu tun ist

Nach einem Todesfall ist vieles gleichzeitig zu regeln. Beim Haus gibt es ein paar Dinge, die nicht warten sollten. Alles andere hat Zeit, bis Sie wissen, was Sie mit der Immobilie vorhaben.

• Haus sichern. Fenster und Türen prüfen, Heizung im Winter auf Frostschutz lassen, Wasser bei längerem Leerstand abdrehen. Ein Wasserschaden in einem leeren Haus wird schnell teuer.
• Versicherung informieren. Die Wohngebäudeversicherung geht auf die Erben über. Melden Sie den Erbfall und einen möglichen Leerstand. Bei längerem Leerstand verlangen viele Versicherer regelmäßige Kontrollen, sonst kann der Schutz entfallen.
• Unterlagen sammeln. Testament oder Erbvertrag, Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Baupläne, Energieausweis, Rechnungen über Modernisierungen. Diese Unterlagen brauchen Sie später für Finanzamt, Grundbuchamt und einen möglichen Verkauf.
• Laufende Kosten weiterzahlen. Grundsteuer, Strom, Wasser und Versicherung laufen weiter. Klären Sie unter den Erben, wer das vorerst übernimmt.

Erbschein oder Testament. So weisen Sie nach, dass Sie erben

Um im Grundbuch eingetragen zu werden und das Haus später verkaufen zu können, müssen Sie nachweisen, dass Sie Erbe sind. Dafür gibt es zwei Wege.

• Notarielles Testament oder Erbvertrag. Liegt ein notarielles Testament vor, reicht in der Regel das Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Ein Erbschein ist dann meist nicht nötig.
• Erbschein. Gibt es kein Testament oder nur ein handschriftliches, brauchen Sie einen Erbschein. Den beantragen Sie beim Nachlassgericht, also beim Amtsgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen, oder über einen Notar. Die Gebühr richtet sich nach dem Wert des Nachlasses.

Rechnen Sie für den Erbschein mit einigen Wochen, je nach Gericht und Fall auch mit mehreren Monaten. Planen Sie einen Verkauf entsprechend, denn ohne Nachweis kann kein Kaufvertrag vollzogen werden.

Grundbuch berichtigen. Innerhalb von zwei Jahren kostenlos

Mit dem Erbfall gehört Ihnen das Haus rechtlich bereits, im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Das Grundbuch muss deshalb berichtigt werden. Wenn Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt stellen, fallen dafür keine Gerichtsgebühren an. Danach wird es kostenpflichtig.

Planen Sie einen schnellen Verkauf, kann die Berichtigung auch im Zuge des Kaufvertrags über den Notar laufen. Sprechen Sie das früh an, dann wird nichts doppelt gemacht.

Erbschaftsteuer. Freibeträge und Fristen

Jeder Erwerb durch Erbschaft muss innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Erbes ab. Die wichtigsten persönlichen Freibeträge:

Das Familienheim kann steuerfrei bleiben. Ziehen Ehepartner oder Kinder selbst in das Haus ein und wohnen dort mindestens zehn Jahre, kann es ganz von der Erbschaftsteuer befreit sein. Für Kinder gilt das bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung in der Regel rückwirkend.

Der Wert zählt. Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach festen Verfahren. Liegt der echte Marktwert niedriger, etwa wegen Sanierungsstau, Lage an der Bahn oder schlechter Bausubstanz, können Sie das mit einem Gutachten nachweisen. Gerade bei älteren Häusern am Mittelrhein lohnt sich dieser Blick.

Mehrere Erben. So funktioniert die Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen, gehört ihnen das Haus gemeinsam. Keiner kann allein darüber verfügen. Für einen Verkauf müssen alle Erben zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben, gegebenenfalls über eine Vollmacht.

• Einer übernimmt das Haus. Ein Erbe zahlt die anderen aus. Dafür braucht es einen Wert, den alle akzeptieren. Eine neutrale Bewertung verhindert hier viel Streit. Kauft ein Miterbe das Haus zur Teilung des Nachlasses, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an.
• Gemeinsamer Verkauf. Das Haus wird verkauft, der Erlös nach Erbquoten geteilt. Das ist oft die einfachste Lösung, wenn niemand selbst einziehen will.
• Teilungsversteigerung. Können sich die Erben nicht einigen, kann jeder Miterbe die Versteigerung beantragen. Das ist der letzte Ausweg, denn bei Versteigerungen wird oft deutlich unter Marktwert verkauft.

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen

Diese Entscheidung müssen Sie nicht in den ersten Wochen treffen. Sie sollte aber auf Zahlen beruhen und nicht auf Bauchgefühl. Diese Fragen helfen:

• Will jemand aus der Familie dort wohnen, und passt das Haus zu dessen Leben?
• Wie hoch ist der Sanierungsbedarf bei Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen?
• Wohnen die Erben in der Nähe? Ein vermietetes Haus aus der Ferne zu verwalten, ist mehr Arbeit, als viele denken.
• Was ist das Haus heute wert, und was bringt es als Miete?

Achtung bei der Spekulationsfrist. Erben übernehmen das Anschaffungsdatum des Verstorbenen. Hat er das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft und nicht selbst bewohnt, kann ein Gewinn beim Verkauf einkommensteuerpflichtig sein. Hat der Verstorbene selbst darin gewohnt, ist das in der Regel kein Thema. Klären Sie das im Zweifel mit einem Steuerberater.

Pflichten für neue Eigentümer. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erbt und nicht schon vorher selbst darin gewohnt hat, muss nach dem Gebäudeenergiegesetz innerhalb von zwei Jahren bestimmte Pflichten erfüllen. Dazu gehört zum Beispiel die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Austausch sehr alter Heizkessel. Das sollte in Ihre Rechnung einfließen, egal ob Sie behalten oder verkaufen.

Das geerbte Haus verkaufen. So gehen Sie vor

1. Marktwert ermitteln. Die Grundlage für alles. Für die Auszahlung von Miterben, für das Finanzamt und für den Angebotspreis.
2. Unterlagen vervollständigen. Erbschein oder Testament mit Eröffnungsprotokoll, Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung. Ein Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht.
3. Haus räumen. Ein leeres, sauberes Haus verkauft sich besser. Möbel und Erinnerungsstücke sollten vorher unter den Erben verteilt sein.
4. Vermarktung und Besichtigungen. Gute Fotos, ein ehrliches Exposé und nur Käufer mit geprüfter Finanzierung.
5. Notartermin. Alle Erben unterschreiben den Kaufvertrag oder erteilen eine Vollmacht. Der Erlös wird danach nach Erbquoten verteilt.

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